周学礼、钱红平委员：

您提出的关于规范我市小区物业管理的建议的提案收悉，现答复如下：

“小物业”牵动“大民生”，提升物业管理服务水平是关乎群众切身利益和社会和谐稳定的重要工作。您所反映的同城上都、碧桂园、赤壁外滩、南郡、雍景等小区存在的具体问题，以及行业普遍存在的服务质量不高、收费不规范、业委会作用发挥不充分、公共收益管理不透明等系统性难题，正是我局当前着力攻坚的重点。您对我市住宅小区物业管理现状进行了系统分析，指出的问题客观精准，提出的建议全面中肯，具有很强的现实针对性和决策参考价值。您的建议为我们明晰了工作方向，许多内容与我们正在推进的措施不谋而合。

一、工作开展情况

1．夯实行业党建基础。一是进一步完善物业行业党工委建设，摸清物业行业党员底数，完成组建14个物业企业党支部，定期组织物业企业党建学习和物业管理业务学习，共同研究物业管理中的痛点难点问题，引导行业自律。二是在行业内开展“先进带后进、后进学先进”活动，2024年度评选出赤壁云尚、敏捷上城两家物业管理“示范单位”，组织我市城发物业等10余家企业项目管理人前往交流，学习先进管理模式、优质服务理念、专业管理技能，推动我市物业管理专业能力和服务品质得到整体提升。

2．化解小区矛盾纠纷。一是成立赤壁市物业纠纷专业调解委员会，针对物业企业与业主之间的矛盾纠纷进行专职调解。截至目前，调委会共受理物业领域纠纷1308件，调解成功1150件，调解成功率89.92％。二是针对信访量较大、矛盾较突出的小区，联合街道、相关部门“点对点”开展工作，着力于化解一批群众急难愁盼的“邻里纠纷、房屋漏水、停车困难”等问题，确保小区事务有人管、管到底。三是物业宣传进小区。近年来，由市住建局牵头，市委宣传部、市应急管理局、市消防救援大队、市文联等部门主办，在小区以寓教于乐的形式开展文艺汇演，将物业管理及公共安全知识以轻松有趣的方式传达给居民，提高法规的普及率和居民公共安全意识。

3．开展行业综合整治。一是今年来，根据中央、省、市16件民生实事工作要求，制定了《赤壁市“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共利益等问题”工作方案》，开展物业领域综合治理。截至目前，通过“12345”热线、信访举报、实地排查等多渠道，累计梳理问题262个，已完成整改259个（整改率99％），其中未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务问题224个（占比85％）；未履行信息公示和报告义务问题18个（占比7％）；未公示公共收益收支情况问题8个（占比3％），其他问题12个（占比5％），向相关部门移交问题线索2条，立案查处物业企业违法违规行为1件。二是开展物业企业“红黑榜”评比活动。为加强对全市物业服务企业的监管力度，规范物业企业服务行为，进一步推进信用评价体系。对全市68家物业企业，168个市场化管理小区的基础管理服务、台账资料记录、设施设备维护等具体工作落实情况开展日常巡查和问题摸排，今年来，已在政府门户网发布2期“红黑榜”评比结果。

4．建立机制完善制度。一是制定了《关于进一步规范赤壁市物业管理工作的方案》，建立了部门联席议事机制、联合执法机制和行业考评机制，进一步完善了我市物业管理工作体系；二是联合市发改局共同出台印发《赤壁市物业服务收费管理实施细则》，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务主体合法权益；三是出台印发《关于规范住宅小区物业服务信息公示制度的通知》《物业服务企业履行劝阻、制止、报告责任工作台账》，保障了业主的知情权与监督权，提升物业服务透明度，明确物业企业责任边界。

二、针对建议具体工作做法

（1）关于“强化行业监管，规范市场秩序”的建议

一是健全准入退出机制。我们已强化物业招投标监管，将企业信用、历史业绩、人员配置等作为重要评审因素。下一步将研究完善更为严格的准入标准，并强化“红黑榜”制度的应用，对服务差、投诉多、整改不力的企业，综合运用信用惩戒、行业通报、建议业委会启动退出程序等方式，实现“优胜劣汰”。今年来，我局已在政府门户网发布2期“红黑榜”通报，联合属地街道社区清退物业企业2家。

二是强化考核与信用管理。已建立并实施物业服务质量定期考核评价机制，考核结果与企业信用评价直接挂钩，并依法向社会公开，作为业主选聘物业企业的重要参考。

三是提升人员专业素养。已定期组织物业从业人员开展政策法规和专业技能培训，并组织物业企业实地交流学习，宣传推广优质物业企业服务管理模式，带动行业整体水平提升。今后将进一步扩大培训覆盖面，探索与职业院校合作，推动从业人员持证上岗，提升行业整体专业化水平。

（2）关于“严把源头关口，夯实管理基础”的建议

一是加强部门协同。积极配合自然资源和规划部门，探索在规划审批阶段吸收街道、社区意见的机制，对配套设施的建设提出明确要求。

二是强化验收环节。严格按照法律法规和规划设计标准，参与新建小区的综合验收，督促开发建设单位落实各项配套承诺，努力减少因规划、建设遗留问题导致的后续物业管理矛盾。

（3）关于“规范资金管理，推动透明运作”的建议

规范物业收费、建立调价机制、全面公开公示、管好维修基金和公共收益，是破解“收费难”、重建业主与物业信任的核心。

一是已出台《关于规范住宅小区物业服务信息公示制度的通知》，强制要求物业企业定期公示物业服务内容、收费标准、公共收益收支、维修资金使用等情况，保障业主知情权和监督权。

二是我局正在研究制定《赤壁市住宅小区公共收益管理工作指引（试行）》，拟出台我市住宅小区公共收益管理的具体指导意见，旨在明确收益范围、分配原则、账户管理和公示要求，并将其纳入日常监管范围。

三是简化维修资金应急使用程序，建立快速审批通道，确保共有部位、共用设施设备的紧急维修能够得到及时保障。

（4）关于“建强业委会，提升自治能力”的建议

规范业委会选举、强化培训、完善监督、理顺关系，是构建良性社区治理格局的基石。

一是加强组建指导与履职培训。联合街道、社区，加强对业主大会成立、业委会选举换届的全过程指导，确保程序合法、人选公正。定期组织业委会成员开展法律法规、财务管理、沟通协调等专题培训，提升其依法履职能力。

二是健全监督机制。指导小区建立业委会工作信息公开和监督制度，探索引入第三方审计业委会工作经费和公共收益，推动业委会规范、透明运作。

三是深化“红色物业”建设。坚持党建引领，鼓励和支持党员业主参选业委会成员，推动在业委会中建立党组织或党的工作小组，发挥党员在小区治理中的先锋模范作用，搭建社区、业委会、物业企业之间的协调共建机制。

（5）关于“建设智慧物业，创新服务模式”的建议

一是建设智慧物业平台。“赤壁市智慧物业管理平台”正在加快建设，目前建设方案已由住建局党组通过，收到3家第三方公司报价。将整合政策发布、维修资金管理、投诉受理、信息查询、业主表决等多功能，旨在提升管理效率，畅通沟通渠道，破解“业主大会召开难”等问题。

二是鼓励智能技术应用。引导和鼓励物业服务企业在小区安全防范、车辆管理、设施监控等方面应用物联网、大数据等智能化技术，提升服务效率和居住安全度。

三、当前存在的问题

一是物业管理不规范，服务水平参差不齐。我市物业管理正处在初始起步阶段，全市建成住宅小区中有市场化物业管理的为168个，老旧、“三无”小区管理缺失，市场化物业管理覆盖面较小，不足50％。我市物业管理企业总体规模偏小，专业化培训力度不够，服务水平参差不齐。各部门监管职能不清、责任落实不力，职能部门对物业监管指导不到位，业主对物业服务费用构成不了解，部分物业企业不能按照有关规定及时对小区公共秩序及设施设备维护和管理，损害群众合法权益。　　　　二是运管模式不顺畅，共建共治合力不强。全市业主委员会组建虽已基本覆盖，但部分业委会成立流程不规范、作用发挥不明显，个别业委会甚至发挥负面作用；部分建设单位把自建小区物业服务当作经营行为，自建自营、建管不分。一些开发商拒不配合移交物业管理权限，致使后期业主委员会组建难。开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，如：面积分摊不合理，配套服务设施不兑现；房屋出现质量问题后，不主动履行维保义务，却和物业公司就修缮责任互相推诿；为促进销售，夸大宣传，不切实际的承诺等问题。

三是政策宣传不到位，业主自治意识不高。物业管理相关法律法规政策普及率和宣传度不高，群众对物业管理实行“业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用”的原则不了解，业主通过业委会自我管理的自治意识不强。对小区业主教育引导不够，部分群众对小区物业管理工作认识上存在偏差，物业管理收缴不及时，存在侵占公共区域、车辆乱停乱放、私搭乱建、“飞线充电”等问题，群众主动参与物业管理的积极性不高。

四、下一步工作打算

（一）坚持党建引领，持续推动“红色物业”建设。当前物业管理行业矛盾较为突出，其根源在于缺乏党的领导这一坚强核心。加强党建对基层治理工作的引领作用，强化组织覆盖、组织引领、组织建设、行业指导四项任务，不断健全党的组织体系和工作体系，把党建引领下的基层治理体系延伸到小区楼宇，彰显党建的红色领航、红色管理、红色服务作用。充分发挥物业行业党组织堡垒作用，统筹做好优质物业企业扩大管理规模、从业人员服务技能培训等工作，实行党建引领下的市场化运作、专业化服务和正向激励，引导和督促物业企业主动提升服务品质。注重培养壮大物业企业党员先锋队伍，鼓励和引导机关在职党员在居住小区亮明身份、发挥作用，充分激发小区治理“红色细胞”活力。

（二）加强组织领导，进一步健全长效监管机制。一是高度重视物业管理工作，把物业管理工作纳入基层社会治理等重点工作加以研究探索，根据《关于进一步规范赤壁市物业管理工作的方案》，厘清各职能部门及街道社区职能职责，建立部门协作联动机制，理顺工作关系，形成多方协作、共同推进的良好局面。二是健全物业管理责任体系，配强工作力量，建立物业管理联席会议制度，定期研究、协调解决物业管理工作中存在的问题。三是探索社会基本单元治理新格局，充分发挥住建、市监、城管、民政、发改、公安、资规、消防等职能部门作用，加强联合执法，协同推进物业管理工作，定期开展专项整治行动，加大违法查处打击力度，维护业主和物业企业的合法权益。

（三）规范行业标准，进一步提升物业服务水平。一是加快物业管理建设步伐，积极引进正规物业企业，加大对优质企业的扶持力度，扩大服务规模和服务范围，试点推行“破墙扩院”，将老旧小区和三无小区并入相邻规模小区，实行统一管理，力争实现物业管理全覆盖。二是加大物业行业从业人员的业务培训力度，不断提高从业人员专业素质和服务水平。三是定期对小区收费项目、收费标准、服务范围、服务标准公示情况开展专项检查，畅通业主监督举报渠道，督促物业企业及时整改落实业主和业委会提出的合理要求，不断提升科学化管理水平和服务质量。四是加强物业企业准入退出管理，建立物业企业考核机制，完善物业企业信用体系建设，强化物业企业日常监管，维护广大业主合法权益，推进物业管理标准化、规范化、法治化进程。

（四）强化监督指导，进一步推进业委会优化进程。一是加快业委会组建进程，各职能部门与街道社区要主动介入，加大组织协调、督促指导力度，及时召开业主大会，组建业委会并有效开展工作。二是强化建管分离，督促开发建设单位、前期物业企业按规定向业委会做好物业管理移交工作，加强沟通联系，理顺物业企业与业委会关系。三是加强对业委会活动的监督检查，积极探索物业管理矛盾纠纷排查化解机制，推进业委会在法定范围内规范运行和良性发展，充分发挥业委会在物业管理中的主体作用。

（五）加大宣传力度，进一步提高业主自治能力。一是采取多种形式，不断加强物业管理相关法律法规知识宣传，定期组织业委会、物业企业、业主等开展教育培训，提升居民物业管理法律意识，增强业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主转变物业消费理念，调动业主参与小区事务管理的积极性和主动性。二是加强小区文化建设，通过开展形式多样、寓教于乐的文化活动，提升业主文明素质，促进和谐小区建设。三是强化基层党建引领作用，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业企业和业委会三方共建共治共享的良性互动平台，鼓励党员参与和支持物业管理服务工作，不断提升小区居民自主决策、自我管理、自我服务的自治意识和自治能力。

最后，再次衷心感谢您对全市物业管理工作的深切关怀和大力支持！您提出的宝贵建议，我们将认真梳理研究，并在制定政策、完善机制、强化监管中充分吸纳。我们相信，在市委、市政府的领导下，在社会各界的共同努力下，我市的物业管理和社区治理水平必将迈上新台阶。恳请您继续对我们的工作给予监督和指导！

2025年9月24日