李玲代表：

您提出的关于引进优质物业服务企业提升社区治理水平的建议收悉，现答复如下：

物业管理是社区管理的重要组成部分，两者是相互依赖、相互促进、目标一致的。两者服务对象和宗旨相同，都是以人为本，全面提高居民（业主）的居住质量、营造稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。引进优质物业服务企业，提高物业服务质量，对提升社区治理水平有着重要的意义。您所提建议具有很强的针对性和前瞻性，为我们进一步改进工作提供了重要参考和方向。

一、工作开展情况

1．夯实行业党建基础。一是进一步完善物业行业党工委建设，摸清物业行业党员底数，完成组建14个物业企业党支部，定期组织物业企业党建学习和物业管理业务学习，共同研究物业管理中的痛点难点问题，引导行业自律。二是在行业内开展“先进带后进、后进学先进”活动，2024年度评选出赤壁云尚、敏捷上城两家物业管理“示范单位”，组织我市城发物业等10余家企业项目管理人前往交流，学习先进管理模式、优质服务理念、专业管理技能，推动我市物业管理专业能力和服务品质得到整体提升。

2．化解小区矛盾纠纷。一是成立赤壁市物业纠纷专业调解委员会，针对物业企业与业主之间的矛盾纠纷进行专职调解。截至目前，调委会共受理物业领域纠纷1308件，调解成功1150件，调解成功率89.92％。二是针对信访量较大、矛盾较突出的小区，联合街道、相关部门“点对点”开展工作，着力于化解一批群众急难愁盼的“邻里纠纷、房屋漏水、停车困难”等问题，确保小区事务有人管、管到底。三是物业宣传进小区。近年来，由市住建局牵头，市委宣传部、市应急管理局、市消防救援大队、市文联等部门主办，在小区以寓教于乐的形式开展文艺汇演，将物业管理及公共安全知识以轻松有趣的方式传达给居民，提高法规的普及率和居民公共安全意识。

3．开展行业综合整治。一是今年来，根据中央、省、市16件民生实事工作要求，制定了《赤壁市“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共利益等问题”工作方案》，开展物业领域综合治理。截至目前，通过“12345”热线、信访举报、实地排查等多渠道，累计梳理问题262个，已完成整改259个（整改率99％），其中未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务问题224个（占比85％）；未履行信息公示和报告义务问题18个（占比7％）；未公示公共收益收支情况问题8个（占比3％），其他问题12个（占比5％），向相关部门移交问题线索2条，立案查处物业企业违法违规行为1件。二是开展物业企业“红黑榜”评比活动。为加强对全市物业服务企业的监管力度，规范物业企业服务行为，进一步推进信用评价体系。对全市68家物业企业，168个市场化管理小区的基础管理服务、台账资料记录、设施设备维护等具体工作落实情况开展日常巡查和问题摸排，今年来，已在政府门户网发布2期“红黑榜”评比结果。

4．建立机制完善制度。一是制定了《关于进一步规范赤壁市物业管理工作的方案》，建立了部门联席议事机制、联合执法机制和行业考评机制，进一步完善了我市物业管理工作体系；二是联合市发改局共同出台印发《赤壁市物业服务收费管理实施细则》，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务主体合法权益；三是出台印发《关于规范住宅小区物业服务信息公示制度的通知》《物业服务企业履行劝阻、制止、报告责任工作台账》，保障了业主的知情权与监督权，提升物业服务透明度，明确物业企业责任边界。

二、针对建议具体工作做法

（1）关于“政策扶持，吸引优质企业入驻”的建议

该建议对于优化市场结构、激发市场活力具有重要指导意义。我们正积极采取措施：

强化政策引导：研究制定专项扶持政策，探索在老旧小区改造、新建小区前期物业招投标中，设置有利于管理经验丰富、信用评价高、品牌口碑好的优质企业的条件，鼓励其进入赤壁市场。

探索激励机制：积极向市委、市政府建言，探索对在提升社区治理水平、智慧化建设、承接老旧小区服务等方面表现突出的物业服务企业，给予一定的表彰或资金奖补，激发企业提升服务的内生动力。

发挥示范效应：我们鼓励并支持如“金宇物业”、“云尚物业”、“敏捷物业”等服务优质企业发挥标杆作用，通过组织交流学习、宣传推广其成功模式等方式，带动行业整体水平提升。目前，我市已评选出物业管理“示范小区”并组织企业观摩学习。

（2）关于“建立严格准入与退出机制”的建议

构建“优胜劣汰”的市场环境是规范行业的核心。我局持续强化此方面工作：

严格准入管理：在物业招投标中，鼓励开发建设单位、街道、社区、小区业主委员会，将企业信用、以往业绩、人员资质等作为重要评审因素，严把入口关。

强化动态考核与退出：您提出的“末位淘汰”制与我们正在施行的“红黑榜”制度和信用管理体系方向一致。我们已建立物业服务质量定期考核机制，对服务差、投诉率高、整改不力的企业，采取约谈、通报、记入不良信用记录，直至建议街道启动重新招标程序，坚决清退不达标企业。今年来，我局已在政府门户网发布2期“红黑榜”通报，联合属地街道社区清退物业企业2家。

（3）关于“强化行业监管与标准化建设”的建议

加强监管和标准化是保障服务质量的基石。我们正多措并举：

强化联合监管与考核：我局已牵头制定《关于建立“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”市级联动机制的通知》，建立与社工部、发改、公安、资规、城管、市场监管、消防、街道等部门的协同联动机制，开展物业领域专项整治工作。工作开展以来，相关部门同向发力、联动协作，物业服务企业正在由“被动应付”向“主动服务”转变，整治工作取得了阶段性成效。

推广标准化建设：我们已出台《关于进一步规范赤壁市物业管理工作的方案》、《赤壁市物业服务收费管理实施细则》等文件，在全市物业领域内转发省住建厅《物业服务合同示范文本》，明确服务标准、收费和违约责任，从源头上减少纠纷。

（4）关于“推动智慧物业平台建设”的建议

推动数字化转型是提升管理效率和居民体验的趋势。我们高度认同并正在积极推进：

建设智慧平台：“赤壁市智慧物业管理平台”正在加快建设，目前建设方案已由局党组通过，并收到3家第三方公司报价。整合维修资金管理、投诉受理、信息查询、业主表决等多功能，旨在实现业主诉求快速响应和物业监管不留死角。

鼓励技术应用：积极引导企业应用物联网、大数据等技术，建设智能门禁、安防监控、垃圾分类等系统，提升管理效率与安全性，创造便捷智能的生活环境。

（5）关于“构建居民参与共治机制”的建议

业主自治是物业管理的基石。我们致力于推动共建共治共享的社会治理格局：

加强业委会建设指导：联合街道、社区，加强对业委会选举换届的指导与监督，提升其规范运作能力，切实保障业主的选择权、监督权和评议权。

探索良性互动机制：您提出的“居民满意度与物业费收缴挂钩”机制很有意义。我们正在探索“酬金制”、“信托制”物业管理模式，推行基于服务质量评价的收费机制，构建优质服务与主动缴费的良性循环。

三、当前存在的问题

一是物业管理不规范，服务水平参差不齐。我市物业管理正处在初始起步阶段，全市建成住宅小区中有市场化物业管理的为168个，老旧、“三无”小区管理缺失，市场化物业管理覆盖面较小，不足50％。我市物业管理企业总体规模偏小，专业化培训力度不够，服务水平参差不齐。各部门监管职能不清、责任落实不力，职能部门对物业监管指导不到位，业主对物业服务费用构成不了解，部分物业企业不能按照有关规定及时对小区公共秩序及设施设备维护和管理，损害群众合法权益。　　　　二是运管模式不顺畅，共建共治合力不强。全市业主委员会组建虽已基本覆盖，但部分业委会成立流程不规范、作用发挥不明显，个别业委会甚至发挥负面作用；部分建设单位把自建小区物业服务当作经营行为，自建自营、建管不分。一些开发商拒不配合移交物业管理权限，致使后期业主委员会组建难。开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，如：面积分摊不合理，配套服务设施不兑现；房屋出现质量问题后，不主动履行维保义务，却和物业公司就修缮责任互相推诿；为促进销售，夸大宣传，不切实际的承诺等问题。

三是政策宣传不到位，业主自治意识不高。物业管理相关法律法规政策普及率和宣传度不高，群众对物业管理实行“业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用”的原则不了解，业主通过业委会自我管理的自治意识不强。对小区业主教育引导不够，部分群众对小区物业管理工作认识上存在偏差，物业管理收缴不及时，存在侵占公共区域、车辆乱停乱放、私搭乱建、“飞线充电”等问题，群众主动参与物业管理的积极性不高。

四、下一步工作打算

（一）坚持党建引领，持续推动“红色物业”建设。当前物业管理行业矛盾较为突出，其根源在于缺乏党的领导这一坚强核心。加强党建对基层治理工作的引领作用，强化组织覆盖、组织引领、组织建设、行业指导四项任务，不断健全党的组织体系和工作体系，把党建引领下的基层治理体系延伸到小区楼宇，彰显党建的红色领航、红色管理、红色服务作用。充分发挥物业行业党组织堡垒作用，统筹做好优质物业企业扩大管理规模、从业人员服务技能培训等工作，实行党建引领下的市场化运作、专业化服务和正向激励，引导和督促物业企业主动提升服务品质。注重培养壮大物业企业党员先锋队伍，鼓励和引导机关在职党员在居住小区亮明身份、发挥作用，充分激发小区治理“红色细胞”活力。

（二）加强组织领导，进一步健全长效监管机制。一是高度重视物业管理工作，把物业管理工作纳入基层社会治理等重点工作加以研究探索，根据《关于进一步规范赤壁市物业管理工作的方案》，厘清各职能部门及街道社区职能职责，建立部门协作联动机制，理顺工作关系，形成多方协作、共同推进的良好局面。二是健全物业管理责任体系，配强工作力量，建立物业管理联席会议制度，定期研究、协调解决物业管理工作中存在的问题。三是探索社会基本单元治理新格局，充分发挥住建、市监、城管、民政、发改、公安、资规、消防等职能部门作用，加强联合执法，协同推进物业管理工作，定期开展专项整治行动，加大违法查处打击力度，维护业主和物业企业的合法权益。

（三）规范行业标准，进一步提升物业服务水平。一是加快物业管理建设步伐，积极引进正规物业企业，加大对优质企业的扶持力度，扩大服务规模和服务范围，试点推行“破墙扩院”，将老旧小区和三无小区并入相邻规模小区，实行统一管理，力争实现物业管理全覆盖。二是加大物业行业从业人员的业务培训力度，不断提高从业人员专业素质和服务水平。三是定期对小区收费项目、收费标准、服务范围、服务标准公示情况开展专项检查，畅通业主监督举报渠道，督促物业企业及时整改落实业主和业委会提出的合理要求，不断提升科学化管理水平和服务质量。四是加强物业企业准入退出管理，建立物业企业考核机制，完善物业企业信用体系建设，强化物业企业日常监管，维护广大业主合法权益，推进物业管理标准化、规范化、法治化进程。

（四）强化监督指导，进一步推进业委会优化进程。一是加快业委会组建进程，各职能部门与街道社区要主动介入，加大组织协调、督促指导力度，及时召开业主大会，组建业委会并有效开展工作。二是强化建管分离，督促开发建设单位、前期物业企业按规定向业委会做好物业管理移交工作，加强沟通联系，理顺物业企业与业委会关系。三是加强对业委会活动的监督检查，积极探索物业管理矛盾纠纷排查化解机制，推进业委会在法定范围内规范运行和良性发展，充分发挥业委会在物业管理中的主体作用。

（五）加大宣传力度，进一步提高业主自治能力。一是采取多种形式，不断加强物业管理相关法律法规知识宣传，定期组织业委会、物业企业、业主等开展教育培训，提升居民物业管理法律意识，增强业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主转变物业消费理念，调动业主参与小区事务管理的积极性和主动性。二是加强小区文化建设，通过开展形式多样、寓教于乐的文化活动，提升业主文明素质，促进和谐小区建设。三是强化基层党建引领作用，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业企业和业委会三方共建共治共享的良性互动平台，鼓励党员参与和支持物业管理服务工作，不断提升小区居民自主决策、自我管理、自我服务的自治意识和自治能力。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的深切关心和大力支持，您的宝贵建议我们将认真研究吸纳，并融入到今后的实际工作中。我们相信，在市委、市政府的坚强领导下，在社会各界的共同努力下，我市的物业服务水平和社会治理能力必将得到持续提升。恳请您今后继续对我们的工作给予指导和监督。

2025年9月24日