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赤壁市2018年度国有建设用地供应计划技术报告

来源:赤壁市人民政府门户网 发布时间:2018-10-15打印文章

第一章绪论

一、计划编制的工作背景

随着城市的不断发展,对于国有建设用地的需求量越来越大,如何合理配置有限的城市土地资源,发挥土地的最佳使用效率,在满足市场各方面用地需求的同时又不会造成城市的蔓延和无序的扩张,就成为目前土地管理部门最为关心的问题。

2004年以来,党中央、国务院提出“国土资源部门要运用土地政策参与宏观调控,保障国民经济持续健康发展”,而土地供应计划调控是土地政策参与宏观调控的重要手段之一。土地供应计划编制科学与否,直接关系到土地市场的运行情况,影响政府宏观调控的实际效果。根据《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号)等文件的相关要求,为有效实施土地利用总体规划和土地利用年度计划,科学安排国有建设用地供应,特编制《赤壁市2018年度国有建设用地供应计划》,为2018年赤壁市土地供应管理奠定坚实的基础。

本项工作旨在通过对国有建设用地利用的综合分析和预测,为政府土地管理部门进行土地市场宏观调控提供决策依据,实施土地市场有计划的管理和动态监测,实现城市的理性发展和“精明”增长。项目组在工作过程中得到了赤壁市国土资源局及各相关单位的大力支持和配合,他们不仅为研究提供大量详实的基础数据资料,而且从实践的角度提出了许多良好的建议,他们的辛勤工作和鼎力支持是工作顺利完成的重要保障,在此表示衷心的感谢。

二、计划编制的目的及意义

(一)目的

为加强土地宏观调控,合理配置土地资源,科学安排国有建设用地供应,保障项目建设用地需求,促进房地产市场平稳健康发展,根据《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号)等文件的相关要求,制定本计划。

(二)意义

《赤壁市2018年度国有建设用地供应计划》是做好赤壁市国有建设用地供应计划与土地利用年度计划衔接的重要环节,是落实国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局的重要依据,也会影响到国家土地管理法规政策的落实和参与宏观调控的效果。合理制定2018年度土地供应计划,对市区国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出科学安排,能提高政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性,减少土地市场运行的盲目性。

具体意义表现在:

1、有利于更客观、更准确地了解实际用地需求,提高政府供地的科学性、针对性和合理性,减少土地市场运行的盲目性;

2、有利于科学安排国有建设用地供应,保证土地利用总体规划和年度计划的有效实施;

3、促进土地供应的规范化、制度化、科学化,促进土地管理法的落实和宏观调控土地供应。

三、计划编制的范围及期限

(一)计划编制的范围

赤壁市2018年国有建设用地供应计划编制的范围涵盖赤壁市整个行政辖区内计划供应的全部国有建设用地。

(二)计划编制的期限

根据《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号)等文件的要求,赤壁市2018年度国有建设用地供应计划为期一年,计划年度为2018年1月1日至12月31日。

四、计划编制的理论基础

(一)经济学理论

1、供给和需求理论

需求是指人们对某种物品或劳务在一定时空条件下有购买力的需要。由于有购买力的限制,它是一个有限的量,其数量的多少与商品或者劳务的价格密切相关。一般说,市场上的商品价格越高,需求量就越少;反之,价格越低,需求量就越多。需求是价格的减函数,因此,需求曲线是从左上方向右下方倾斜。

供给是指在一定时空条件下,生产者或者厂商因付出一定代价而愿意并能够提供的商品或劳务的数量。市场实际情况表明,在其他情况不变的情况下,某种商品或劳务的价格越高,其供给量就越多;反之,其供给量就越少。厂商的供给量和商品或劳务的价格呈现同方向的变化。供给是价格的增函数,因此,供给曲线是从左下方向右上方倾斜。供给和需求曲线如图1-1所示。

图1-1 一般商品供求均衡模型

S

按照需求规律,价格越高,需求量越少;价格越低,需求量越大。而从供给规律来看,价格越高,供给量越大;价格越低,供给量越少。当需求量等于供给量,市场处于均衡状态,这时的价格称为均衡价格,即PE(图1-1),交易量称为均衡交易量,即QE(图1-1)。

以上所讲的供给和需求曲线是在社会生产完全竞争条件下的供给曲线,而由于土地不是单纯的商品,一方面,土地经济供给量不是由生产商决定的,而是由土地所有者决定的,在我国城市土地所有者是国家,由政府代理土地所有权。政府供给土地的目标并不是仅追求经济利润的最大化,而主要是为满足社会主义建设发展的需要和保障最广泛的公民利益。在适当的范围内土地需求量增加,价格上升,人们就会加大对未利用地的挖潜;当土地需求量减少,价格下降,人们就会放弃使用一部分土地。由于土地资源是有限的,在土地需求量增加而导致价格增加时,供给量可以增加,但是不会像普通商品那样由于社会生产的大量转移而增加,而只是增加到与需求量相等时就会停止,使价格仍保持提高后的水平。另一方面,土地不是一般的商品或者说劳动产品,它首先是一种稀缺资源而且数量有限,一国、一级政府供给土地的上限是当地的土地资源总量,超过这个总量,即使需求量再大、价格再高,也无地可供。

供给和需求理论是进行赤壁市国有建设用地供需平衡分析的理论基础。

2、生产函数理论

生产函数,是指在一定技术条件下各种生产要素投入量的组合与所能生产的最大生产量之间的对应关系,反映了生产过程中投入和最大可能产出之间的技术关系。考虑多种要素:劳动力、资本、土地和企业家才能等对产出的影响。这种技术关系即可表达为:

…............................................................................ 公式(1)

式中:Q—代表产量;L代表投入的劳动力,K代表投入的资本,N代表投入的土地,E代表企业家才能。

当我们从城市经营的角度考虑问题时,城市的一切产品,包括物质产品、劳务产品的生产都直接或间接地使用土地这一基本生产要素。因而,如果把城市看作一个“企业”的话,可以用城市GDP来表征这个“企业”的产出,国有建设用地的数量则是一个重要的生产要素,可以说城市经济发展水平与国有建设用地需求之间存在密切的关系。

(二)区位理论

区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。

1、农业区位论

德国经济学家杜能1826年发表了《孤立国和农业与国民经济的关系》,通过对地理环境及经济关系的一系列假设,认为农业经营的集约化必须根据不同地区和地带的条件,进行合理的区位组合。

2、工业区位论

德国经济学家阿尔弗雷德�韦伯于1909年发表了《工业区位论》,其理论核心就是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点,作为配置工业企业的理想区位。

3、市场区位论

德国经济学家廖什于1940年发表了《经济空间秩序》,其理论核心就是将利润原则应用于区位研究,并从宏观的一般均衡角度考察工业区位问题,从而建立了以市场为中心的工业区位理论和作为市场体系的经济景观论。

4、中心地理论

1933年德国地理学家克里斯泰勒发表了《德国南部的中心地方》一书,通过对该地区的研究得出了三角形经济中心和六边形市场区分布的区位标准化理论,解决了城市的面区位问题。

其中,杜能的农业区位论只是理想的农业区位布局模式,适合于以农业生产为主的、经济类型比较单一的城市,对农业的生产布局具有较大的指导性;而工业区位论对工业化大生产,以点、线区位为主要内容的工业产业具有重要的意义。但是,当第三产业逐步成为国民经济的主导部门,交通运输网的发达和劳动生产率的迅速提高时,市场在区位研究中的地位更显突出;中心地理论就是解决城市的面区位和市场问题的重要理论。

区位是指人类活动所占有的场所,人类活动领域和空间的扩展必然导致区位发展与变化。土地作为经济活动的一个影响因素主要是通过自身的特性以及所处的经济区位所决定。

因此,以区位理论为依据,结合赤壁市社会经济活动的空间布局情况,了解城市内部区位条件的差异及其对土地利用发生的综合影响和作用,有助于揭开城镇土地利用的空间变化规律及其数量特征,进而提出调整土地利用空间布局的政策建议,使赤壁市土地利用朝着更为持续、协调、优化的方向发展。

(三)土地经济学理论

1、土地报酬递减规律

土地的基本功能在于它具有一定的生产力,能提供人类必需的产品和收益,土地所提供的实物和经济收益是存在一定的规律性的。土地报酬递减规律的主要思想是指在技术一定的条件下,人们连续在一块土地上投资,可能引起土地报酬(收益)的递减。

早在18世纪法国重农学派的杜尔阁是土地报酬递减规律的最早倡导人,而人所共知的马尔萨斯的人口论和李嘉图的地租论都是以此为立论依据的。早期的学者大都把土地报酬递减规律与农业土地的利用联系在一起加以表述,而到了近代许多经济学者日渐把该规律广泛应用于农业以外以至于一切经济现象。而恩格斯认为土地面积是给定的,但劳动量和科学技术的投入是增长的,特别是依靠科学这一要素可使土地肥力及其产量保持增长,而不至于下降。

依据以上基本原理,可以认为从土地利用的全过程来看,土地报酬的运动规律在正常情况和一般条件下,应该是随着单位土地面积上劳动和资本的追加投入,先是递增然后趋向递减。如果在出现科学技术或社会制度上的重大变革,使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理,则又会转向递增。土地肥力及土地生产力的发展变化趋势,在合理利用条件下总的趋势是递增的,但是利用不当也会趋于下降和衰退。

因此,土地报酬递减规律要求人们在对土地增加投入时,必须注重投资结构,不断改进技术,以保证土地生产力合理增长并达到最大的利用效果。土地报酬递减规律是优化土地利用投入产出关系与经营方式的基本依据。

2、土地经营原理

土地经营原理包括土地集约经营和土地规模经营两个方面。

一般把单位土地面积上使用高比率变量投入(如劳力和资本)称为集约经营,而把使用低比率变量的大面积土地投入称之为粗放经营,但是不能认为集约经营就会是合理经营。布林克曼学说建立在报酬递减规律之上,这一结论与上述土地报酬递减规律的结论是一致的。布林克曼认为每个单位土地上所投劳动和资本多少称为集约度,以公式表示为:

.....................................................................................................公式(2)

其中,I代表经营集约度;

A代表工资费用;

K代表资本消耗;

Z代表经营资本所需支付的利息;

F代表用地面积。

土地规模经营是土地经营原理的另外一个重要方面,它是在规模经济原理的基础上发展起来的,规模经济是指生产经营规模的选择或者改变而引起经济收益的增减变化,规模经济追求的是具有最低平均成本的经营规模。根据规模经济变化的规律,就要在生产资源投放总量上做到适度,即要求“适度规模”。土地利用也是如此,只有依据规模经济原理积极倡导土地适度规模经营,才能促使土地利用中生产资源的优化配置,提高土地生产力。相比之下,土地集约经营对城市土地利用的意义重大,而土地规模经营对农业土地利用的指导作用较大。然而,以系统和整体的眼光来看,土地规模经济必须与集约经营同步发展。

依据土地经营原理,赤壁市目前正处在经济建设高速发展时期,各行业竞相用地,今后不可能主要依靠新增开发土地解决人地关系的矛盾,唯一可供选择的出路只能是在已利用存量土地上实行内涵挖潜,集约利用土地,这样一来既有利于提高土地利用率和土地生产率,又可以推动各业合理有效的用地和经济发展。

3、土地优化配置理论

土地优化配置的概念是在一定时空条件下,通过土地的最优分配、最佳使用和布局,合理组织土地的开发、利用、保护和整治,协调人地关系,以期达到最佳的社会、经济和生态效益。土地配置实质上是一个包含社会、经济、生态等内在的综合性问题。

在赤壁市市场竞争结构条件下,土地这种具有社会性的资源配置模式,将会决定具有特殊商品性的土地效益、开发成本以及相关的一系列社会、生态问题。土地优化配置理论研究土地本身、竞分者以及竞分规范的合理结构,使土地利用朝着更为持续、协调、优化的方向发展。该理论试图通过竞分规范的制定和实施,使土地的开发利用更加合理,使竞分者的需求得到适度的满足,并从中揭示土地配置的社会、经济、生态、文化联系,把握土地配置的动态发展规律。土地优化配置理论主要包括以下四方面内容:

(1)土地用途结构优化;

(2)土地空间布局优化;

(3)土地集约配置;

(4)土地优化配置效益。

土地优化配置理论对如何决定土地供给,平衡供需矛盾起着重要的指导作用。

(四)城市发展理论

1、城市土地扩展形式

城市的建设和发展使城市地域空间不断扩展,而城市空间扩展的一个重要表现就是城市土地的扩展,根据扩展地域形态及其与建成区的关系,可以将主要的城市土地扩展形式分为:

(1)同心圆式扩展:同心圆式扩展是我国大城市用地扩展的典型模式,突出地表现为城市依托建成区呈圈层状连续向农村地域推进,地域上形成“类年轮”式的同心圆形态,俗称“推大饼式”扩展。

(2)连片扩展:连片扩展主要是指城市在面临巨大增长压力时,有目的选择一个或几个方向,利用大片土地集约开发,并在空间上与建成区连成一体,依附于建成区生长,其内部往往设施完备,具有相对独立性,并同城区保持空间上的联系。

(3)跳跃式飞地扩展:当城市发展到一定规模,由于地理环境阻碍或其它因素而不再继续连续推进,而是在与中心城区相距一定距离的地点跳跃式发展,形成远郊开发区及卫星城镇等城市飞地。

(4)轴线延伸扩展:城市在向外扩展过程中,由于道路的交通导向作用,使得城市土地利用沿道路延展速度明显快于其它方向,这便是轴向延伸扩展。

(5)螺旋状扩展:日本地理学家田边健夫于1961年提出居住用地扩张过程的模式,强调居住用地的向外扩张并不是在各个方向上均等,而是首先沿交通线向外突出,接着向其两侧蔓延,在此方向的地价上涨后就会在别的方向出现新的突出,并再向其两侧蔓延,这样循环成长下去,就形成螺旋状的城市空间扩张。具体如图1-2所示。

图1-3 赤壁市2018年度国有建设用地供应计划编制技术路线图

九、相关概念界定及编制说明

(一)相关概念界定

国有建设用地供应计划,是指市、县人民政府在计划期内对国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。

(1)国有建设用地供应总量是指计划期内,各类国有建设用地供应的总规模;

(2)国有建设用地供应结构是指计划期内商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水域及水利设施用地、交通运输用地等各类国有建设用地的供应规模和比例关系;

(3)国有建设用地供应布局是指计划期内,国有建设用地供应在空间上的分布;

(4)国有建设用地供应时序是指计划期内国有建设用地供应在不同时段的安排;

(5)国有建设用地供应方式包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式。

(二)编制有关说明

本次赤壁市2018年国有建设用地供应计划编制的涵盖范围为赤壁市行政辖区内计划供应的全部国有建设用地。

本次国有建设用地供应计划编制过程中,国有建设用地需求预测主要包括国有建设用地需求总量和商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等各类国有建设用地需求量预测。

其中,住宅用地细分为商品住房用地和保障性安居工程用地。商品住房用地包括中小套型商品住房等;保障性安居工程用地分为保障性住房、各类棚户区改造用地、公共租赁房以及限价商品房。保障性住房细分为廉租房、经济适用房;各类棚户区改造用地细分为城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造。

国有建设用地的供应,分为存量供给和增量供给。存量供给是通过拆迁、危旧房改造、转换用途增加城市土地供给的数量,存量供给土地性质为国有建设用地;增量供给主要通过对农用地、未利用地与建设用地之间用途的转换以及集体土地征用为国有建设用地来增加城市土地供给的数量。

第二章赤壁市概况

一、行政区划

赤壁市现下辖10个镇、1个乡、3个街道办事处、1个生态农业开发区、1个国有林场、1个国有茶场,145个村民委员会,1611个村民小组。

赤壁市具体行政区划图如图2-1所示。

图2-1赤壁市行政区划图

二、地理位置

赤壁市位于湖北省东南部,长江中游的南岸。北倚省会武汉,南临湘北重镇岳阳,东与咸安区接壤,西隔皤河与湖南省临湘市相邻。地理位置为东经113�32′~114�13′,北纬29�28′~29�55′。京广铁路、107国道、京珠高速公路和武广高速铁路自东北向西南贯穿全境,素有“湖北南大门”之称。

赤壁市具体的地理位置如图2-2所示。

图2-2赤壁市地理示意图

自然条件地形赤壁市属于鄂南残丘区,幕阜山脉向江汉平原过渡地带;西南至东南一带偏高,西北至东北一带略低;山地、丘陵、岗埠、平原、湖泊依次排列,构成“六山二水二分田”的格局。南部为海拔500米左右的低山群,最高为赵李桥镇柘坪村的观音尖,海拔852米;中部为丘陵地带;北部长江沿岸地区为海拔50米左右的冲积平原,最低处神山镇的聂家泉。

(二)地貌

赤壁市构造溶蚀地貌比较典型,由于历次地质运动和长期地质淋溶,在岗地平原地带,各类型地貌交叉出现,高低悬殊,构成各种坡、岭、滩、冲、垄、畈等微域地形。志留纪页岩构成的剥蚀地貌在全市各地交叉出现。而在陆水、蟠河、汀泗河等河流两岸及长江南岸又多形成侵蚀堆积地貌。

(三)气候

赤壁市属亚热带湿润性季风气候,雨量充沛,光照充足,气候温和,四季分明,严寒期短,无霜期长。由于受季风影响,年际降雨变率大,常有初夏多雨洪涝,伏秋少雨干旱发生。

(四)水文

赤壁市自南向北有蟠河、陆水、汀泗河纵贯全境,与黄盖湖、柳山湖、西梁湖等大小湖泊相连,并注入长江,构成黄盖湖、陆水、西梁湖3大水系。全市境内江河纵横交错,湖泊星罗棋布,水资源分布较匀。长江从太平口至洪庙口全长24.69公里,平均年过境水量6409亿立方米。全市共有大小河流23条,全长327.2公里;大小湖泊23个,水域面积21.55万亩。

四、社会经济发展概况

2017年,在市委的正确领导下,全市上下坚持稳中求进总基调,主动应对经济发展新常态,以“四抓一优”为抓手,大力推进供给侧结构性改革,紧盯目标,精准发力,全市经济运行总体平稳、稳中有进、稳中向好。预计全年实现地区生产总值增长8.5%;规模工业增加值增长8%;固定资产投资增长14%;地方一般公共预算收入增长8%;社会消费品零售总额增长11.5%;外贸出口总值增长10%;招商引资到位资金265亿元,其中省外资金155亿元;城镇和农村常住居民人均可支配收入分别增长9%。市九届人大一次会议通过的国民经济和社会发展计划的各项主要预期目标全面完成。

第三章赤壁市土地供应现状分析

一、历年土地供应情况分析

(一)2013-2017年国有土地供应总量分析

根据赤壁市历年的国有建设用地供应统计台账,2013-2017年赤壁市国有建设用地供应总量为783.34公顷,年平均供应面积为156.67公顷。其中,历年的供应面积分别为275.59公顷、87.04公顷、51.37公顷、100.08公顷、269.26公顷。具体见图3-1。

图3-1 2013-2017年赤壁市国有建设用地供应总量情况图

从上图中可以看出,赤壁市近几年土地供应量总体表现为先下降后上升的趋势,其中2013年到2015年的土地供应量呈下降趋势,供应面积分别为275.59公顷、87.04公顷和51.37公顷;2016年到2017年呈上升趋势,供应面积分别为100.08公顷、269.26公顷。

(二)各类国有建设用地供应情况分析

根据2013-2017年赤壁市各类国有建设用地供应统计情况,工矿仓储用地、住宅用地所占比重较大,分别为38.16%、26.78%;公共管理与公共服务用地、商服用地、交通运输用地分别占土地供应总量的22.91%、10.05%、5%;水域及水利设施用地、特殊用地近几年暂无供应。具体见表3-1、图3-2、图3-3。

表3-1 2013-2017年赤壁市国有建设用地供应情况

单位:公顷

年份用地类型2013年2014年2015年2016年2017年合计比重
商服用地39.6819.456.810.5112.3178.7610.05%
住宅用地94.2632.6126.193.4853.20209.7426.78%
工矿仓储用地127.2733.5510.8763.5363.68298.9038.16%
交通运输用地11.470.362.97024.3739.175%
公共管理与公共服务用地2.911.074.5232.56138.43179.4922.91%
水域及水利设施用地0000000%
特殊用地0000000%
合计275.5987.0451.37100.08269.26783.34100%

图3-2 2013-2017年赤壁市国有建设用地总量供应结构图

图3-3 2013-2017年赤壁市国有建设用地供应情况图

1、从土地供应结构分析

(1)工矿仓储用地在2013年供应量较多;2014年、2015年期间有所减少;2016年供应量开始回升,2017年保持持平;

(2)交通运输用地在2013年供应量较多,主要是实施各个城区道路以及部分乡村公路的修建工程;2014年至2016年期间供地量较少;2017年供应量大幅上升。

(3)住宅用地从2013年至2016年期间供应量呈下降趋势,到2017年大幅上升;

(4)商服用地从2013年至2016年期间,供应量呈现逐年递减趋势,2017年开始回升;

(5)公共管理与公共服务用地从2012年至2015年期间供应量较少,2016年开始上升,2017年大幅上升,供应面积达到138.43公顷。

2、从土地供应方式分析

赤壁市划拨供应的土地主要是用于交通运输用地和公共管理与公共服务用地。

赤壁市出让供应的土地主要用于商服用地、工矿仓储用地以及住宅用地中的普通商品房用地等。

(三)赤壁市近年来土地供应存在的问题

通过对赤壁市土地供应情况的分析可知:

(1)由于对绿化用地及基础设施建设用地供应量较少,使得城镇内部基础设施不完善,功能不配套;

(2)由于采取新增建设用地控制指标,按人口和重点建设项目布局分解到各乡镇,各乡镇的经济发展呈现出明显的不均衡性,发展相对较慢的地方用地指标空闲,发展较快的乡镇用地规划指标相对不足;

(3)大型工业项目选址或单独选址项目的用地位置的不确定性,使得本来就紧张的建设用地指标没有得到充分使用。

因此,在以后每年的供地中,赤壁市应加大土地利用由粗放型向集约型转变的力度,加强工业用地的管理,提高工业用地的效率,加大对基础设施建设用地的供应,用以满足城市发展对用地的需求,减少建设用地的供需矛盾,争取在有限的土地上实现最大的利用率。

二、近期土地供应政策的趋向

以落实《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》为前提,以赤壁市土地利用现状为基础,充分考虑区域内自然与经济社会等因素,结合《赤壁市国民经济与社会发展第十三个五年规划》、《赤壁市城市总体规划(2011-2030年)》和各专业规划,统筹兼顾,赤壁市应合理安排各类用地,实现土地资源的集约高效利用,促进土地利用与生态环境建设相协调。

(一)优化空间布局

1、强化土地利用总体规划管控

充分发挥土地利用总体规划的龙头作用,城乡建设、产业发展等规划要与土地利用总体规划相衔接。

2、保障重点项目建设

按照“好而优,优又快,快则先”的原则,保障重点产业和保障性安居工程等民生项目用地需求,禁止向列入《禁止用地项目目录》和产能过剩项目供地。

3、优化用地空间

积极盘活存量建设用地,大力开展农村土地综合整治,鼓励开展工矿废弃地复垦利用,不断挖掘存量建设用地潜力。

(二)优化土地供应结构

1、基础设施用地

优先赤壁市经济开发区及周边地区主要道路设施和重点基础设施项目建设用地的供应。

2、产业发展用地

实现赤壁工业经济转型升级提质增效目标,优先保障高端装备制造、电子信息、生物制药、新能源、新材料等重点产业项目用地需求。

3、公共管理与公共服务用地

优先支持赤壁市科技、教育、卫生文化设施项目用地的供应。

4、住宅用地

优化住宅用地供应规模和结构,对保障性安居工程等民生项目用地需求“应保尽保”。

5、商服用地

优先支持发展现代服务业所需的建设用地供应,保持商服用地的适应规模。

(三)促进土地集约节约利用

1、科学合理布局工业项目

从严控制零星工业用地,鼓励工业项目进园区集聚发展,对“退二进三”、“退城入园”、“转型升级”的企业,优先在工业园区内安排建设用地。

2、明确工业项目准入门槛

在不低于工业项目准入门槛的标准前提下,结合赤壁市实际制定具体的投入产出强度标准。

3、激励开发区节约集约用地

对符合节约集约用地要求的开发区,优先升级、扩区和区位调整,优先安排新增建设用地计划指标。

(四)发挥市场配置资源决定性作用

1、推进土地资源市场化配置

深化土地有偿使用制度改革,缩小划拨用地范围,积极探索经营性基础设施、公共管理与公共服务等用地有偿使用。

2、推进创新和完善土地管理制度

逐步缩小征地范围,进一步规范和优化征地程序,建立征地补偿动态调节机制。加强耕地保护,对建设占用耕地的,按照“以补定占、先补后占、占优补优”的规定落实耕地占补平衡。

(五)促进土地生态化利用

1、以生态经济为核心兴办特色产业

把经济发展建立在生态可承受的基础上,在保证自然再生产的前提下扩大经济的再生产,形成集约、高效、持续、健康的社会—经济—自然生态系统,大力培育符合区域实际的物流、金融、商贸、会展、旅游、文化教育等绿色、无污染的特色产业。

2、以生态化理念创新开发模式

在严格遵守国家土地管理法律、法规的前提下,打破传统开发思路和流程,变城镇化、工业化与农田保护之间的固有矛盾为协作共赢,实现土地的二元性质、多种用途共存,人与自然、多种产业、多种城市功能的和谐共生。

第四章 2018年赤壁市土地供应与需求分析

一、预测内容及方法介绍

(一)预测内容

预测的内容包括:赤壁市2018年国有建设用地需求总量预测和计划期内工矿仓储用地、住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和特殊用地需求量分项预测。

(二)需求预测方法介绍

1、趋势预测法

趋势预测法是根据已有土地供应的历史资料拟合一条曲线,反映土地供应总量变化态势,然后按照该趋势曲线,对计划期的土地需求量进行估计。

2、线性回归法

根据数理统计原理,对大量试验统计数据进行分析处理,找到与土地供应量成线性关系的变量,然后建立两者之间的函数关系,最后根据自变量变化,来预测土地需求量。

3、指数平滑法

利用平滑系数对反映变量历史变化情况的统计数据修正平滑,以分析变量的演变趋势,从而对计划期的土地需求量进行预测。该方法对过去的数据分别赋予不同的权重,一般来说,较近数据对将来的影响比较远数据对将来的影响大,所以较近的数据权重大,较远的数据权重小。

4、用地定额指标法

根据项目用地定额或生产规模用地定额,按项目或生产规模推算出土地需求量。

5、灰色模型法

灰色系统理论GM(1,1)预测模型是在弱化原始数据的随机性,建立灰色模块的基础上,应用微分拟合法,直接将时间序列转化为微分方程,从而建立发展变化模型,它是一种利用不足信息建立可能充分信息的模型途径。

预测方法的选择国有建设用地需求量的预测选取两种及以上的预测方法。

赤壁市国有建设用地需求总量预测方法赤壁市国有建设用地总量预测采用趋势预测法、灰色模型法。

赤壁市各类建设用地需求量预测方法1、工矿仓储用地采用趋势预测法、灰色模型法和定额指标法;

2、商服用地采用趋势预测法、灰色模型法和定额指标法;

3、住宅用地采用线性回归法、灰色模型法和定额指标法;

4、公共管理与公共服务用地采用定额指标法;

5、交通运输用地采用定额指标法;

6、水域及水利设施用地采用定额指标法;

7、特殊用地采用定额指标法。

用地需求量预测方法汇总表4-1 各类国有建设用地需求量预测方法汇总

方法地类类型
趋势预测法国有建设用地总量、工矿仓储用地、住宅用地、商服用地
灰色模型法国有建设用地总量、工矿仓储用地、住宅用地、商服用地
定额指标法工矿仓储用地、住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地

三、2018年赤壁市土地需求分析

(一)国有建设用地需求总量分析

2013-2017年赤壁市国有建设用地供应总量为783.34公顷,2013-2017年国有建设用地供应量分别为275.59公顷、87.04公顷、51.37公顷、100.08公顷、269.26公顷。具体数据见表4-2所示。

表4-2 2013-2017年赤壁市国有建设用地供应情况

单位:公顷

年份2013年2014年2015年2016年2017年合计
国有建设用地供应总量275.5987.0451.37100.08269.26783.34

注:数据来源赤壁市国土局历年供地台账。

1、趋势预测法

将2013-2017年供地总量进行趋势拟合,得到一条相关系数最高的回归拟合曲线(变化趋势见图4-1),由此推算2018年赤壁市的需求总量。经过数据拟合后,发现采用4次回归线拟合得到的相关系数最高,R2=1。得到多项式方程为:

y = 4.3578x4 - 35127x3 + 1E+08x2 - 1E+11x + 7E+13

图4-1 2013-2017年赤壁市国有建设用地土地供应总量趋势图

由此趋势线方程预测得出赤壁市2018年国有建设用地土地供应的需求量702.83公顷。

2、灰色模型预测

将2013-2017年赤壁市国有建设用地供应量数据录入到灰色模型中,采用灰色G(1,1)预测,得到的模型参数及方程为:

发展系数a:-0.624397,灰作用量u:-157.190227

白化方程:x(t+1) = 23.842551 exp (0.624397t) + 251.747449

按最优分析预测2018年赤壁市国有建设用地需求总量为251.26公顷。

3、预测结果分析

运用趋势预测法预测国有建设用地需求量为702.83公顷,运用灰色模型法预测国有建设用地需求量为251.26公顷。由于国有建设用地总量预测涉及的因素较多,用两种方法预测的结果差异很大,误差较大,不适宜取其平均值作为赤壁市国有建设用地需求面积。因此,2018年赤壁市国有建设用地需求总量只能通过各类建设用地需求量累计之和来预测。

(二)工矿仓储用地需求分析

2013-2017年赤壁市工矿用地供应量分别为127.27公顷、33.55公顷、10.87公顷、63.53公顷、63.68公顷,具体如表4-3所示。

表4-3 2013-2017年赤壁市工矿仓储用地供应情况

单位:公顷

年份2013年2014年2015年2016年2017年合计
工矿仓储用地供应面积127.2733.5510.8763.5363.68298.90

注:数据来源赤壁市国土局历年供地台账。

1、趋势预测法

将2013-2017年工矿仓储用地供应量进行趋势拟合,得到一条相关系数最高的回归拟合曲线(变化趋势见图4-2),由此推算2018年赤壁市工矿仓储用地需求量。经过数据拟合后,发现采用4次回归线拟合得到的相关系数最高,R2=1,表明每年供应的工矿仓储用地面积与年份之间有较高的相关性。得到多项式方程为:

y = -5.5064x4 + 44371x3 - 1E+08x2 + 2E+11x - 9E+13

图4-2 2013-2017年工矿仓储用地供地量变化趋势图

由此趋势线方程预测得出2018年赤壁市工矿仓储用地需求面积约为负数,故此方法不可取。

2、灰色模型法预测

将2013-2017年赤壁市工矿仓储用地供应量数据录入到灰色模型中,采用灰色GM(1,1)预测,得到的模型参数及方程为:

发展系数a:-0.353296,灰作用量u:-26.057197

白化方程:x (t+1) = 53.515416 exp (0.353296t) + 73.754584

按最优分析预测2018年赤壁市工矿仓储用地需求总量为93.18公顷。

3、用地定额指标法

根据赤壁市开发区管委会提供相关资料,统计得出赤壁市2018年工矿仓储用地需求量为95.91公顷。具体项目见表4-4所示。

表4-4 赤壁市2018年度工矿仓储用地项目布局列表

单位:公顷

序号

项目名称

用地面积

1赤壁市2015年度第20批次(开发区循环产业园)6.25
2赤壁市2016年度第6批次(开发区循环产业园)7.25
3赤壁市2016年度第30批次(开发区)11.18
4赤壁市2016年度第31批次(开发区)25.87
5赤壁市2016年度第11批次(车埠双利科技)1.74
6赤壁市2015年度第24批次(蒲圻工业园华腾电子地块)2.94
7赤壁市2016年度第1批次(黄盖湖畅健地块)3.71
8赤壁市2017年度第2批次(开发区维达力项目)15.25
9赤壁市2017年度第4批次(蒲圻工业园项目)2.95
10赤壁市2017年度第5批次(蒲圻工业园项目)5.14
11赤壁市2017年度第3批次(开发区项目)11.05
12赤壁市2015年第8批次(蒲圻工业园项目)2.58
合计95.91

注:数据来源赤壁市开发区管理委员会。

3、预测结果分析

运用趋势预测法测算工矿仓储用地需求量为负数,灰色模型法测算工矿仓储用地需求量为93.18公顷,用地定额指标法测算工矿仓储用地需求量为95.91公顷。根据土地集约节约利用的要求,最终工矿仓储用地的需求以实际用地需求为准,因此2018年赤壁市工矿仓储用地需求量为95.91公顷。

(三)住宅用地需求分析

1、赤壁市2018年住房土地需求总量预测

2013-2017年赤壁市住宅用地供应量分别为94.26公顷、32.61公顷、26.19公顷、3.48公顷、53.2公顷,具体如表4-5所示。

表4-5 2013-2017年赤壁市住宅用地供应情况列表

单位:公顷

年份2013年2014年2015年2016年2017年合计
住宅用地供应面积94.2632.6126.193.4853.20209.74

注:数据来源赤壁市国土局历年供地台账。

(1)趋势预测法

将2013-2017年住宅用地供应量进行趋势拟合,得到一条相关系数最高的回归拟合曲线(变化趋势见图4-3),由此推算2018年赤壁市住宅用地需求量。经过数据拟合后,发现采用3次回归线拟合得到的相关系数最高,R� = 0.9216,表明每年供应的住宅用地面积与年份之间有较高的相关性。得到多项式方程为:

y =1.4333x3 - 8649.8x2 + 2E+07x - 1E+10

图4-3 2013-2017年住宅用地供地量变化趋势图

由此趋势线方程预测得出2018年赤壁市住宅用地需求为135.47公顷。

(2)灰色模型法预测

将2013-2017年赤壁市住宅用地供应量数据录入到灰色模型中,采用灰色G(1,1)预测,得到的模型参数及方程为:

发展系数a:-0.205486,灰作用量u:-1.360650

白化方程:x (t+1) = 87.638395 exp (0.205486t) + 6.621605

按最优分析预测2018年赤壁市住宅用地需求总量为45.48公顷。

(3)用地定额指标法

初步预计2018年度住宅用地需求量为99.43公顷。具体如表4-6所示。

表4-6 赤壁市2018年度住宅用地项目列表

  单位:公顷
序号项目名称项目地址用地面积 
1保障性安居工程用地保障性住房廉住房——0 
经济适用房——0 
2各类棚户区改造用地城市棚户区改造蒲纺桂花树1.33 
国有工矿棚户区改造——0 
林区棚户区改造——0 
垦区危房改造——0 
3公共租赁房——0 
4限价房——0 
5商品房中小套型普通商品房——78.48 
其他住宅用地——19.62 
合计99.43 
         

注:数据来源赤壁市房管局、城投公司。

(4)预测结果分析

运用趋势预测方法预测住宅用地需求量为135.47公顷,运用灰色模型预测法预测住宅用地需求量为45.48公顷,由于以上两种预测模型涉及的因素较多,误差较大,不适宜取平均值作为赤壁市住宅用地需求量。根据实际用地需求,最终住宅用地的需求按照上报计划数据统计,即2018年赤壁市住宅用地需求量为99.43公顷。

2、赤壁市2018年保障性住房用地需求预测

根据赤壁市房管局提供相关资料,2018年赤壁市拟计划廉租房用地0公顷,经济适用房用地0公顷。则2018年赤壁市保障性住房用地需求量为0公顷。

3、赤壁市2018年度各类棚户区改造用地需求量预测

各类棚户区改造用地又细分为城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造。根据赤壁市房管局提供,城市棚户区改造需求用地1.33公顷,国有工矿棚户区需求为0公顷,林区棚户区改造需求用地0公顷,垦区危房改造需求用地0公顷。即各类棚户区改造用地总需求量为1.33公顷。

4、赤壁市2018年度公共租赁住房需求量预测

根据赤壁市房管局提供相关资料,2018年赤壁市拟计划公共租赁房用地0公顷。

5、赤壁市2018年度限价房用地需求量预测

根据赤壁市房管局提供相关资料,限价房用地需求量为0公顷。

6、赤壁市商品房用地需求量预测

根据国土资源部、住房和城乡建设部两部委2010年9月联合实行进一步加强房地产市场调控,在其下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确,今后各地如果保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房供地未达到住房供地总量的70%,将不得供应大户型高档住房建设用地。

2018年住房用地需求总量为99.43公顷,其中保障性住房、各类棚户区改造用地和中小套型普通商品住房用地总共为98.10公顷,占总需求量的比例为80.27%,因而数据是合理的。其他住房用地需求量是住房用地需求总量与保障性住房、各类棚户区改造用地和中小套型普通商品住房用地三类住房用地的核减,即其他住房需求量为19.62公顷。

7、各类住宅用地需求量预测汇总

2018年赤壁市住房用地需求总量为99.43公顷,其中保障性安居工程用地需求面积为1.33公顷,商品住房用地需求面积98.10公顷。其中:

(1)保障性住房中廉租房用地需求为0公顷,经济适用房用地需求为0公顷;

(2)各类棚户区改造用地中城市棚户区改造用地需求为1.33公顷,国有工矿棚户区用地需求为0公顷,林区棚户区改造用地需求为0公顷,垦区危房改造用地需求为0公顷;

(3)公共租赁房用地需求为0公顷;

(4)限价房用地需求为0公顷;

(5)商品住房用地的中小套型普通商品房用地需求量为78.48公顷,其它住房用地需求为19.62公顷。

(四)商服用地需求分析

1、趋势预测法

2013-2017年赤壁市商服用地供应量分别为39.68公顷、19.45公顷、6.81公顷、0.51公顷、12.31公顷,具体如表4-7所示。

表4-7 2013-2017年赤壁市商服用地供应情况

单位:公顷

年份2013年2014年2015年2016年2017年合计
商服用地供应面积39.6819.456.810.5112.3178.76

注:数据来源赤壁市国土局历年供地台账。

将2013-2017年商服用地供应量进行趋势拟合,得到一条相关系数最高的回归拟合曲线(变化趋势见图4-4),由此推算2018年赤壁市商服用地的需求总量。经过数据拟合后,发现采用3次回归拟合得到的相关系数最高,R2=0.9973,表明每年供应的商服用地面积与年份之间有较高的相关性。得到多项式回归方程为:

y = 0.8761x3 - 5291.2x2 + 1E+07x - 7E+09

图4-4 2013-2017年赤壁市商服用地供应量趋势图

由此趋势线方程预测得出赤壁市2018年赤壁市商服用地需求量为43.46公顷。

2、灰色模型预测法

将2013-2017年赤壁市商服用地供应量数据录入到灰色模型中,采用灰色G(1,1)预测,得到的模型参数及方程为:

发展系数a:0.471643,灰作用量u:39.334942

白化方程:x(t+1)= -43.719820 exp (-0.471643t) + 83.399820

按最优分析预测2018年赤壁市商服用地需求量为2.49公顷。

3、用地定额指标法

根据城投公司提供相关资料,统计得出赤壁市2018年商服用地需求量为29.38公顷。具体如表4-8所示。

表4-8 2018年赤壁市商服用地项目情况表

单位:公顷

序号

地块名称

用地性质

用地面积

1赤壁市2017年度第16批次(城投收储地块)商住混合4.70
2赤壁市2017年度第18批次(卓尔花亭溪项目)商住混合17.96
3营里棚改美食城周边二期地块商住混合1
4营里棚改营里小学老校区二期地块商住混合1.08
5营里棚改原沃尔玛二期拆迁地块商住混合1.27
68号路砂子岭安置点剩余地块商住混合0.22
7水利局北渠管理处地块商住混合0.87
8原轧钢厂南侧地块商住混合0.69
9七号路北延伸段西侧地块商住混合2.09
10七号路北延伸段东侧地块商住混合1.40
11原农业局地块商住混合0.73
12铁山路口原汽运公司周边地块商住混合1.67
13红星美凯龙地块商住混合18
14已收回的原公安局项目用地商住混合3.67
15老机械厂地块商住混合1.93
16黄龙路原营里小学对面棚改地块商住混合1.80
17黄龙路原劳动局对面棚改地块商住混合2.33
18九号路安置点商住混合1.19
19砂子岭十二组安置点商住混合3
20已出让地块两宗商住混合2.05
21原农发行收回地块商住混合0.21
22原宏兴油厂地块商住混合4.60
23原特产局剩余地块商住混合0.80
24北站旅游集散中心地块商住混合0.85
25营里社区黄龙路东侧地块商住混合1.46
26营里棚改美食城周边地块商住混合1
27二桥头西侧地块商住混合1.33
28粮食物流园东边商住混合2
29桂皇加油站对面商住混合5.47
30体育中心东侧商住混合16
31体育中心对面107国道取土场商住混合7.33
32亿丰二期商住混合7.67
33赤中大道北侧三地块(商业)商服5
34赤壁市2016年度第34批次(银里检测站项目)商服0.44
35茶庵岭加油站地块商服0.67
36官林对面商住5
合计116.37
商服用地29.38
商住用地98.10

注:数据来源赤壁市城投公司,以上为商住混合用地,其中商服用地占20%。

4、预测结果分析

由于趋势预测法预测的数据结果为43.46公顷,与灰色模型法预测出的数据结果2.49公顷相差太大,涉及的因素较多,误差较大,故不能取两种方法预测值作为2018年赤壁市商服用地需求量预测值。根据实际用地需求,最终商服用地的需求按照上报计划数据统计,即2018年赤壁市商服用地需求量为29.38公顷。

(五)公共管理与公共服务用地需求分析

公共管理与公共服务用地在土地利用现状分类中,属于一级地类,指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地,共包括8个二级地类,分别为机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地。根据赤壁市旅游局、环卫局、城投公司等单位提供的相关数据,统计得出2018年赤壁市公共管理与公共服务用地需求量为27.90公顷。具体项目如表4-9所示。

表4-9 赤壁市2018年度公共管理与公共服务用地项目布局列表

单位:公顷

序号项目名称用地面积
1赤壁市乡村垃圾收运体系建设工程项目(垃圾中转站)1
2赤壁市8个乡镇污水处理厂项目2.33
3神山、余家桥三级客运站项目2
4卓尔羊楼洞景区项目10
5赤壁市2017年度第16批次(四馆二中心项目)5.57
6万亩茶园项目用地7
合计27.90

注:数据来源赤壁市环卫局、市旅游局、城投公司。

(六)交通运输用地需求分析

交通运输用地包括对外交通运输用地、城市道路广场用地。结合市交通局提供相关数据,统计得出2018年赤壁市交通运输用地需求为40.54公顷。具体项目如表4-10所示。

表4-10 赤壁市2018年交通运输用地拟建项目列表

单位:公顷

序号项目名称用地面积
1S361赤壁市随阳至双泉公路改建工程项目13.87
2赤壁港蒲圻港区车埠综合码头项目4.42
3赤壁市异地扶贫搬迁配套公路工程建设项目(新店至万亩茶园段)12.90
4赤壁市异地扶贫搬迁配套公路工程建设项目(羊楼司至羊楼洞段)4.24
5S418赤壁市余家桥至新店公路改建工程项目3.97
6赤壁市西杨线神山至杨家岭段改建工程建设项目1.13
合计40.54

注:数据来源赤壁市交通局。

(七)水域及水利设施用地需求分析

赤壁市2018年暂无水域及水利设施用地需求。

(八)特殊用地需求分析

特殊用地是指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。依据民政局等相关部门调查结果,赤壁市2018年暂无特殊用地需求。

(九)总量及各类国有建设用地需求汇总

通过对2013-2017年赤壁市各类国有建设用地需求量分析,预测得出:2018年赤壁市工矿仓储用地需求量为95.91公顷,住房用地需求量为99.43公顷,商服用地需求量为29.38公顷,公共管理与公共服务设施用地需求量为27.90公顷,交通运输用地的需求量为40.54公顷,水域及水利设施用地需求量为0公顷,特殊用地的需求量为0公顷。各类用途总量合计为293.16公顷。

赤壁市国有建设用地供应总量为各类国有建设用地需求量预测值总和,即293.16公顷。具体如表4-13所示。

表4-11 2018年赤壁市国有建设用地需求量列表

单位:公顷

地类工矿仓储用地住宅用地商服用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地合计
需求量95.9199.4329.3827.9040.5400293.16

四、2018年赤壁市土地供应能力分析

(一)土地供应来源分析

国有建设用地的土地供应来源包括:依法办理农用地或未利用地转用和征收的建设用地、政府收购储备的土地、政府收回的土地、围填湖造地形成的建设用地、待转让的军队空余土地、增减挂钩的建设用地、年度土地利用计划和灾毁计划中当年拟供应土地等。根据赤壁市国土局提供的数据,赤壁市国有建设用地土地供应来源主要是已批未供的建设用地和年度土地利用计划拟增加的建设用地。

1、存量用地

赤壁市2012-2017年批次用地中已批未供的土地,可以作为2018年供应潜力的一部分。

2、增量用地

根据《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,2015-2020年赤壁市拟增加1443公顷的建设用地,可以作为2018年国有建设用地供应潜力的一部分。

(二)土地供应潜力分析

1、总量供应潜力分析

(1)存量用地供应潜力分析

根据赤壁市提供的2012-2017年批次用地中,截至2017年底已批未供建设用地总规模为158.45公顷。

(2)增量供应潜力分析

根据《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,2015-2020年,全市建设用地总规模计划指标可增加1443公顷。根据赤壁市国土局提供的赤壁市新增建设用地审批管理台账,2015-2017年,按照赤壁市年度计划指标新增建设用地总规模为370.17公顷。因此在2018-2020年,赤壁市可增加的建设用地计划指标为1072.83公顷,占可增加总规模的74.35%。

(3)总量供应潜力分析

2018-2020年规划可供应国有建设用地面积为存量供应量与增量供应量之和,为1231.28公顷。

2、工矿仓储用地供应潜力分析

根据《赤壁市城市总体规划(2011-2030)》和《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,2011-2020年赤壁市城镇工矿仓储用地可增加696.00公顷,由于2011-2017年新增工矿建设用地590.48公顷,则2018-2020年规划新增工矿用地可供应面积为105.52公顷。

3、交通水利及其他建设用地供应潜力分析

根据《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,到2010年和2020年末,交通水利及其他建设用地面积分别为7437公顷和7777公顷,则2011-2020年新增交通水利及其他建设用地340公顷。根据赤壁市国土局提供的赤壁市2011-2018年交通水利及其他建设用地供应情况,可得出2011-2017年已供应交通水利及其他建设用地为118.05公顷,因此2018-2020年交通水利及其他建设用地可供应面积为221.95公顷。

(三)土地供应能力分析

1、2018年总量供应能力

根据《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,2017-2020年规划可供增加的国有建设用地面积为158.45公顷。根据赤壁市提供的2012-2017年批次用地资料,得出赤壁市可增加的建设用地计划指标为1072.83公顷。则2018-2020年规划可供应国有建设用地面积为存量供应量与增量供应量之和,为1231.28公顷。

2、2018年工矿仓储用地供应能力

根据《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,2018-2020年规划可供应城镇工矿用地面积为105.52公顷。

3、2018年交通水利及其他用地供应能力

根据《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,2018-2020年规划可供应交通、水利基础设施及其他用地面积为221.95公顷。

第五章 2018年赤壁市土地供需平衡分析

一、土地需求情况

2018年赤壁市工矿仓储用地需求总量为95.91公顷,住房用地需求总量为99.43公顷,商服用地需求总量为29.38公顷,公共管理与公共服务用地需求总量为27.90公顷,交通运输用地需求总量为40.54公顷,水域及水利设施用地需求总量为0公顷,特殊用地的需求总量为0公顷,各类用途用地需求总量合计为293.16公顷。具体如表5-1所示。

表5-1 2018年度赤壁市国有建设用地需求量列表

单位:公顷

序号用途需求量
1住宅用地99.43
2商服用地21.28
3工矿仓储用地95.91
4公共管理与公共服务用地27.90
5交通运输用地40.54
6水域及水利设施用地0
7特殊用地0
合计293.16

二、土地供给情况

依据《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020年)》,2017-2020年规划可供增加的国有建设用地面积为1072.83公顷。

根据赤壁市提供的2012-2017年批次用地中,2018年已批未供建设用地总规模为158.45公顷。

三、土地供需平衡分析

将赤壁市土地供应潜力规模及各项用地供应规模与2018年赤壁市各类国有建设用地需求量对比,得知赤壁市2018年的国有建设用地供应能力能满足其需求量,但是区域供地指标分布不均,表现为发展相对较慢的地方用地指标空闲,发展较快的乡镇用地规划指标相对不足。

第六章 2018年赤壁市土地供应计划

一、国有建设用地供应总量

赤壁市2018年国有建设用地供应总量控制在293.16公顷以内。

二、国有建设用地供应结构

2018年赤壁市国有建设用地供应总量中,工矿仓储用地供应量为95.91公顷,住房用地供应量为99.43公顷,商服用地供应量为29.38公顷,公共管理与公共服务用地供应量为27.90公顷,交通运输用地供应量为40.54公顷,水域及水利设施用地供应量为0公顷,特殊用地供应量为0公顷,各类用途用地供应总量合计为293.16公顷。各类国有建设用地供应面积及比例如表6-1、图6-1所示。

表6-1 2018年度赤壁市建设用地供应结构表

单位:公顷、%

序号用途供地面积所占比例
1住宅用地99.4333.92%
2商服用地29.3810.02%
3工矿仓储用地95.9132.72%
4公共管理与公共服务用地27.909.52%
5交通运输用地40.5413.83%
6水域及水利设施用地00%
7特殊用地00%
合计293.16100%

图6-1 2018年赤壁市国有建设用地供应结构图

三、国有建设用地供应布局

(一)住宅用地布局

2018年赤壁市住房用地供应总量为99.43顷,其中保障性安居工程用地供应面积为1.33公顷,商品住房用地供应面积98.10公顷。其中:1)保障性住房中,廉租房用地需求为0公顷,经济适用房用地需求为0公顷;2)各类棚户区改造用地中,城市棚户区改造用地为1.33公顷,垦区危房改造用地为0公顷,国有工矿棚户区改造和林区棚户区改造为0公顷;3)公共租赁房用地需求为0公顷;4)限价房用地需求为0公顷;5)商品住房用地的中小套型普通商品房用地需求量为78.48顷,其它住房用地需求为19.62公顷。具体项目布局如表6-2所示。

表6-2 赤壁市2018年度住宅用地布局表

单位:公顷

序号项目名称项目地址用地面积
1保障性安居工程用地保障性住房廉住房——0
经济适用房——0
2各类棚户区改造用地城市棚户区改造蒲纺桂花树1.33
国有工矿棚户区改造——0
林区棚户区改造——0
垦区危房改造  
3公共租赁房——0
4限价房——0
5商品房中小套型普通商品房——78.48
其他住宅用地——19.62
合计99.43

注:数据来源赤壁市房管局。

(二)商服用地布局

2018年赤壁市商服用地供应总量为29.38公顷,结合《赤壁市土地利用总体规划(2010-2020)》及《赤壁市城市总体规划(2011-2030年)》进行相应布局。具体项目布局如表6-3所示。

表6-3 赤壁市2018年度商服用地项目布局表

单位:公顷

序号

地块名称

用地性质

用地面积

1赤壁市2017年度第16批次(城投收储地块)商住混合4.70
2赤壁市2017年度第18批次(卓尔花亭溪项目)商住混合17.96
3营里棚改美食城周边二期地块商住混合1
4营里棚改营里小学老校区二期地块商住混合1.08
5营里棚改原沃尔玛二期拆迁地块商住混合1.27
68号路砂子岭安置点剩余地块商住混合0.22
7水利局北渠管理处地块商住混合0.87
8原轧钢厂南侧地块商住混合0.69
9七号路北延伸段西侧地块商住混合2.09
10七号路北延伸段东侧地块商住混合1.40
11原农业局地块商住混合0.73
12铁山路口原汽运公司周边地块商住混合1.67
13红星美凯龙地块商住混合18
14已收回的原公安局项目用地商住混合3.67
15老机械厂地块商住混合1.93
16黄龙路原营里小学对面棚改地块商住混合1.80
17黄龙路原劳动局对面棚改地块商住混合2.33
18九号路安置点商住混合1.19
19砂子岭十二组安置点商住混合3
20已出让地块两宗商住混合2.05
21原农发行收回地块商住混合0.21
22原宏兴油厂地块商住混合4.60
23原特产局剩余地块商住混合0.80
24北站旅游集散中心地块商住混合0.85
25营里社区黄龙路东侧地块商住混合1.46
26营里棚改美食城周边地块商住混合1
27二桥头西侧地块商住混合1.33
28粮食物流园东边商住混合2
29桂皇加油站对面商住混合5.47
30体育中心东侧商住混合16
31体育中心对面107国道取土场商住混合7.33
32亿丰二期商住混合7.67
33赤中大道北侧三地块(商业)商服5
34赤壁市2016年度第34批次(银里检测站项目)商服0.44
35茶庵岭加油站地块商服0.67
36官林对面商住5
合计116.37
商服用地29.38
商住用地98.10

注:数据来源赤壁市城投公司,以上用地为商住混合用地,其中商服用地占总量的20%。

(三)工矿仓储用地布局

2018年赤壁市工矿仓储用地供应总量为95.91公顷,主要布局在经济开发区循环产业园、工业园华腾电子地块、蒲圻工业园项目等。具体项目布局如表6-4所示。

表6-4 赤壁市2018年度工矿仓储用地项目布局表

单位:公顷

序号

项目名称

用地面积

1赤壁市2015年度第20批次(开发区循环产业园)6.25
2赤壁市2016年度第6批次(开发区循环产业园)7.25
3赤壁市2016年度第30批次(开发区)11.18
4赤壁市2016年度第31批次(开发区)25.87
5赤壁市2016年度第11批次(车埠双利科技)1.74
6赤壁市2015年度第24批次(蒲圻工业园华腾电子地块)2.94
7赤壁市2016年度第1批次(黄盖湖畅健地块)3.71
8赤壁市2017年度第2批次(开发区维达力项目)15.25
9赤壁市2017年度第4批次(蒲圻工业园项目)2.95
10赤壁市2017年度第5批次(蒲圻工业园项目)5.14
11赤壁市2017年度第3批次(开发区项目)11.05
12赤壁市2015年第8批次(蒲圻工业园项目)2.58
合计95.91

注:数据来源赤壁市开发区管理委员会。

(四)公共管理与公共服务用地布局

2018年赤壁市公共管理与公共服务用地供应总量为27.90公顷。具体项目布局如表6-5所示。

表6-5 赤壁市2018年度公共管理与公共服务用地项目布局表

单位:公顷

序号项目名称用地面积
1赤壁市乡村垃圾收运体系建设工程项目(垃圾中转站)1
2赤壁市8个乡镇污水处理厂项目2.33
3神山、余家桥三级客运站项目2
4卓尔羊楼洞景区项目10
5赤壁市2017年度第16批次(四馆二中心项目)5.57
6万亩茶园项目用地7
合计27.90

注:数据来源赤壁市旅游局、环卫局、城投公司。

(五)交通运输用地布局

2018年赤壁市交通运输用地供应总量为40.54公顷。具体项目布局如表6-6所示。

表6-6 赤壁市2018年度交通运输用地项目布局表

单位:公顷

序号项目名称用地面积
1S361赤壁市随阳至双泉公路改建工程项目13.87
2赤壁港蒲圻港区车埠综合码头项目4.42
3赤壁市异地扶贫搬迁配套公路工程建设项目(新店至万亩茶园段)12.90
4赤壁市异地扶贫搬迁配套公路工程建设项目(羊楼司至羊楼洞段)4.24
5S418赤壁市余家桥至新店公路改建工程项目3.97
6赤壁市西杨线神山至杨家岭段改建工程建设项目1.13
合计40.54

注:数据来源赤壁市交通局。

(六)水域及水利设施用地布局

2018年赤壁市无水域及水利设施用地。

(七)特殊用地用地布局

2018年赤壁市暂无特殊用地。

第七章国有建设用地供应计划实施与保障

结合赤壁市近几年通过土地供应计划等宏观调控手段参与区域经济发展建设所取得的经验和成效,就确保2018年土地供应计划的实施提出以下保障措施。

一、建立土地供应计划实施的组织机制

在土地利用管理体制上,把土地利用计划管理体系的完善建立在土地管理部门与计划部门协作之上,充分发挥计划部门掌握综合经济全面,信息灵的特点,建立土地利用计划与土地市场需要相结合的管理体系。实行土地信息管理,建立完善的市场信息网络。

二、加强国有建设用地供给计划动态监管制度

各开发单位上报项目进度,重点掌握监管项目进展情况。组织召开项目监管例会,研究解决出现的问题。对项目进行现场巡查,及时解决项目运作中遇到的难点问题。建设指挥部办公室定期对重点项目进行督查督办。指挥部根据督查情况进行重点调度,确保重点项目各项保障措施及时落实到位。

建立用地公示制度,方便社会监督,信息管理制度为强化建设用地批后监管提供详实准确资料,跟踪检查制度提醒其依规依约使用土地并限期整改到位。

三、推进土地收购储备制度建设

加强政府对赤壁市土地的调控能力,使土地储备库对市场的供需发挥蓄水池的调节作用。由于在推行土地有偿使用制度之前,存量的国有建设用地以行政划拨的方式掌握在各大国有企业、国家机关等单位手中,使得隐形土地市场长期存在,对存量国有建设用地的供给无法实现有效的调节。因此,应大力推行土地收购储备制度,使政府真正掌握了土地,才能对供需产生实质的影响,土地供给计划才能有效执行。

四、强化保障性住房用地供应与管理

近年来,为贯彻落实党中央、国务院有关“保稳定、促发展、惠民生”的重大决策,加大对保障性住房建设的政策支持力度,切实保障用地,国土资源部先后出台了一系列保障住房的政策性文件,明确了保障性住房建设用地政策,规范了保障性住房用地供应与管理的具体措施,特别强调对纳入计划的保障性住房用地要“应保尽保”。赤壁市国土资源局应制订相应的政策措施,保证保障性住房用地计划指标能够充分落实,有效供应,努力实现保障性住房用地“应保尽保”。

五、加强存量土地潜力挖掘

依据赤壁市的实际情况,总供应潜力虽大,但供地指标区域分布不均,在后续土地开发利用中,应整合现有资源,积极盘活存量建设用地,鼓励采取协商收回、协议置换、自行开发等多种形式推进城镇低效用地二次开发。大力开展农村土地综合整治,规范推进城乡建设用地增减挂钩试点。鼓励开展工矿废弃地复垦利用,不断挖掘存量建设用地潜力。

六、合理调整土地供应计划

根据编制规范的要求,计划期内供应的全部国有建设用地均应纳入计划,因此在编制计划时应尽可能的统筹安排,全盘考虑,力争按照供应计划实施项目供地。但在特殊情况下也需要对供地计划进行调整,例如国家产业政策的调整,住房建设计划的调整等,在计划实施过程中应对供应计划结构进行调整。若土地利用年度计划实施、土地市场调控政策变化等确需调整国有建设用地供应计划的,由国有建设用地供应计划编制协调决策机构集体研究确定后,报原批准机关同意,并重新公布。

七、奖励措施

鼓励存量土地盘活和土地开发整理。对集体建设用地进行土地开发整理新增耕地或建设用地的单位,在本年度或下一年度奖励新增耕地或建设用地土地面积一定比率的用地指标。同时,对集体建设用地进行整理、复垦新增耕地的,相应的耕地补偿指标由组织整理、复垦的单位优先使用,专项用于郊区基础设施或公共设施建设项目的占补平衡。奖励土地集约利用程度高的用地单位。

附表1 赤壁市2018年度国有建设用地供应计划表

单位:公顷

市(州)县(市)合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地
小计保障性安居工程用地商品住房用地
12345678910
咸宁市赤壁市293.1629.3895.9199.431.3398.1027.9040.5400

注:1、土地用途按照《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)一级类统计。

2、区级计划供地情况直接统计在市本级,不单独统计上报。

3、第1栏=第2栏+第3栏+第4栏+第7栏+第8栏+第9栏+第10栏;第4栏=第5栏+第6栏。

4、住房用地(第4栏)和保障性安居工程用地(第5栏)必须与附件2、附件3相关数据保持一致。

附表2 赤壁市2018年度住房用地供应计划汇总表

单位:公顷、%

市(州)县(市)供地总量保障性安居工程用地商品住房用地保障性安居工程和中小套型普通商品房用地占比
合计存量增量小计其中:存量用地其中:增量用地保障性住房用地各类棚户区改造用地公共租赁房限价商品房小计其中:中小套型商品住房
廉租房经济适用房小计其中:划拨出让
城市棚户区改造国有工矿棚户区改造林区棚户区改造垦区危房改造
12345678910111213141516171819
咸宁市赤壁市99.431.3398.101.331.330001.331.3300000098.1078.4880.27%

注:1、本表用于3月31日前各地住房用地供应计划公布和上报,以及7月和明年1月向社会公布和上报计划落实情况。

2、本表中“存量用地”是指拟使用存量建设用地面积;“增量用地”是指拟使用新增建设用地面积,“存量用地”和“增量用地”必须填写完整。

3、第1栏=第2栏+第3栏=第4栏+第17栏。

4、第4栏=第5栏+第6栏=第7、8栏+第9栏+第14、15栏+第16栏。

5、“各类棚户区改造用地”中第10栏、第11栏、第12栏、第13栏,与“保障性住房用地”下第7栏、第8栏和“商品住房用地”下第18栏不能重复计算。

6、第9栏≧第10、11、12、13栏之和;第17栏>第18栏;所有类型限价商品房统计在第16栏,归属于保障性安居工程用地。

7、第17栏和第18栏中的数据,不包括第16栏“限价商品房”。

8、第19栏=(第4栏+第18栏)/第1栏。

9、本表中数据必须与附表1、附表3相关数据保持一致。

附表3 赤壁市2018年度保障性安居工程项目用地测算表

分类廉租房公租房经济适用房限价商品房城市棚户区改造国有工矿棚户区改造林区棚户区改造垦区危房改造合计
任务套数(套)0000266000266
套均建筑面积(平方米)5050909090606060____
容积率1.801.801.801.801.801.801.801.80____
用地面积(公顷)00001.330001.33

注:1、用地面积=(政府下达任务套数�套型面积)�容积率,其中套型面积按经济适用房、限价商品房和城市棚户区改造用房90平方米/套,廉租房和公共租赁房50平方米/套,国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造住房60平方米/套的标准进行测算,容积率取1.8。各地可根据当地实际对测算参数进行适当调整。

2、测算用地数据必须和附表1、附表2有关数据保持一致。

赤壁市国土资源局

二〇一八年四月

附件:
./t20181015_1549628_xzapp.shtml
./t20181015_1549628_xzxxapp.shtml